Как решили земельный вопрос в других странах мира. Ограничения на покупку недвижимости в европе для иностранцев Страны где земля не продается

Вопрос частной собственности на землю довольно активно обсуждается в украинской экспертной среде. В разных странах к возможности частного владения землями сельскохозяйственного предназначения относятся по-своему. Об этом сообщают журналисты раздела «Новости Мира» интернет-издания для деловых людей «Биржевой лидер» со ссылкой на газету «День».

Обозреватель Сергей Грабовский в своей публикации пишет, что частная собственность на землю, в первую очередь на сельскохозяйственные угодья, в кругах экспертов и руководителей международных финансовых институтов выступает почти синонимом цивилизованности той или иной страны. В любом случае наличие или отсутствие частной собственности является показателем развития рыночных отношений и эффективности экономики в целом.

Для современных украинцев вопрос частной собственности на землю является не просто темой для праздных рассуждений. Согласно меморандуму с Международным валютным фондом, в следующем году Киеву предстоит осуществить полную либерализацию рынка земли, включая возможность продажи сельскохозяйственных угодий. Несколько влиятельных политических сил заявляют о необходимости продления моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Политики намерены инициировать соответствующий референдум. Правительство по этому поводу заявляет, что снятие моратория возможно лишь тогда, когда станет понятно, кому будет позволено покупать землю. Право покупки в правительстве желают предоставить только физическим лицам с украинским гражданством. Премьер-министр Владимир Гройсман заявил, что мораторий можно снять лишь тогда, когда будет понятна позиция по защите владельцев земли, поскольку эта тема является чрезвычайно чувствительной для украинских граждан.

Все стороны дискуссии, аргументируя свою позицию, указывают на мировой опыт. Сторонники и противники частной собственности на земли находят подтверждение своих убеждений в опыте других стран. Очевидным обозреватель называет то, что отсутствие ограничений в купле-продаже земли не являются залогом экономического процветания, страны Латинской Америки с множеством латифундистов в число лидеров по экономическому росту не входят.

По многим параметрам Скандинавские страны не просто относятся к самым передовым по экономике, но и создали комфортные и уютные условия жизни. В земельных отношениях этих стран также создана довольно уютная атмосфера. Частная собственность на землю в Скандинавии хорошо уживается с государственной и общественной. Приобрести или взять в аренду землю в Скандинавских странах непросто, невозможно сделать с приобретенным участком все, что захочется.

Еще труднее арендовать или выкупить водоем для разведения рыбы. Для получения разрешения на этот промысел желающим нужно получить огромное множество разрешений. Ни одна скандинавская страна не позволит арендатору или владельцу земельного участка уничтожить своими действиями или бездействием водоем, лес, пашню, или другие природные ресурсы. Частная земля в этих странах находится под пристальным контролем общественности, как и государственная или муниципальная.

На первый взгляд такой пристальный контроль может показаться чем-то унизительным, но результат говорит сам за себя. В Швеции, к примеру, в середине 80 годов урожайность картофеля не уступала передовым колхозам УССР, хотя качество почвы в этой стране нельзя даже сравнивать с украинским. Приобрести пахотную землю в Швеции могут только лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством и имеющие соответствующую профессиональную подготовку.

В частной собственности в Канаде находится только 11 процентов земли. Другие сельскохозяйственные угодья разделены между землями федеральными (41 процент) и местными (48 процентов). Только 6,8 процента от всей территории Канады приходится на пахотные земли, но в абсолютных показателях это площадь немалая - больше всей территории Украины.

Несмотря на сложные климатические условия, в Канаде производится 16 процентов мирового объема пшеницы, которая выступает в стране основной сельскохозяйственной культурой.

Основная масса продукции производится в Канаде на частной и арендованной земле, рынок земли практически свободный, ограничения по площади земель во владении одного человека есть только в провинции Квебек и на Острове Принца Эдварда. Вместе с тем, в 6 из 10 провинций действуют ограничения по площади приобретенной иностранцами земли. Свободные земли иногда привлекаются для поощрения иммигрантов, нужных их в той или иной местности.

Ощутимо другие традиции владения землей и ее использования в Австралии . В государстве до сих пор действует так называемый свободный выбор земель, утвержденный в 19 веке. По этому принципу, любой гражданин Австралии может претендовать на получение земельного участка определенного размера. Ранее размеры участка колебались между 200 и 800 гектарами в зависимости от плодородия почвы, сейчас участки выдаются меньшие, но количество обязательств землевладельца увеличилась. Владелец обязан лично жить на своем участке, построить дом и обработать определенную часть земли.

Кроме продажи участков, допускается сдача в аренду государственных земель. В 1892 году в Австралии утвержден закон, позволяющий сдавать землю в аренду на 99 лет за годовую ренту в размере 4 процентов от стоимости участка. Таким образом, право собственности на землю государство не теряет, но обеспечивает регулярный доход от ее использования. Также в Австралии действуют правовые предохранители против латифундистов.

Еще с колониальных времен в Австралии государство привычно вмешивается в хозяйственное управление землей. Именно государство является самым крупным землевладельцем в стране. Аграрное законодательство Австралии предусматривает наличие в распоряжении государства достаточного количества земельных резервов, чтобы предоставлять участки всем желающим. Земли выделяются для ведения сельского хозяйства, чтобы граждане могли прокормить себя и свои семьи, но владельцы должны лично обрабатывать полученную почву.

Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей: с одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой – есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор; именно поэтому эта статья публикуется в двух частях: 26 апреля мы рассмотрели особенности покупки земель в разных государствах Европы, а сегодня продолжаем рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.

Германия

Продажа иностранцам земельных участков в Германии никак не ограничена, поэтому этот вид инвестиций пользуется огромным успехом и стремительно развивается из года в год. Берлин, крупные города, небольшие поселения, сельская местность, курортные земли, промышленные районы - земля здесь пользуется стабильным спросом, а цены варьируются от €100 до €1000 за «квадрат» для участков с коммуникациями.

При покупке необходимо убедиться в легальности дальнейшей застройки и согласовать проект с муниципалитетом.

Так, участок площадью 1400 кв. м под строительство дома 280 кв. м в пригороде Берлина можно приобрести за €350 000, а земля площадью 830 кв. м прямо на берегу озера Халензее обойдется покупателям в €870 000. Есть и более бюджетные варианты: в 15 км от Берлина, в жилом поселке в Бранденбурге, участок 750 кв. м стоит €85 000. Для возведения офисного здания или отеля в Берлине инвесторы могут приобрести участок площадью 9000 кв. м за €2,7 млн.

Кипр

На Кипре существует ряд ограничений на покупку земли иностранцами. Возможно только приобретение земли под застройку, площадь которых не должна превышать 2 донума (около 2700 кв. м). Земли, свободные от ограничений в использовании, не могут приобретаться иностранными гражданами на Кипре. При этом для резидентов, имеющих статус ВНЖ и официально подтвердивших свое пятилетнее проживание на территории страны, число жилых объектов и земельных участков к покупке не ограничено.

Также при строительстве применяются коэффициент застройки, определяющий площадь возводимого объекта, и коэффициент покрытия, определяющий максимальную площадь участка, которую можно застроить.

Ликвидные участки имеют все коммуникации и удачно расположены по отношению к морю, транспортных развязкам, а также соответствуют планам развития района. Их стоимость колеблется от €200 до €1000 за «квадрат» в зависимости от района и характеристик земли.

Что касается сделки купли-продажи кипрских земель, для начала нужно получить разрешение на покупку участка. Для этого необходимо проверить статус земли, запросить в кадастре и реестре информацию по держателям титулов на землю, получить данные по разрешенным процентам коэффициента застройки и покрытия, а также - высотности возводящегося здания.

Приобрести участок неподалеку от моря под жилую застройку в районе Гермасойя Вилладж, Лимассол, площадью 568 кв. м, можно за €195 000. Участок 680 кв. м в деревне Тсада с панорамным видом на Пафос и море, обойдется покупателю в €183 000. А сельскохозяйственные земли в деревне Пейя, район Святого Георгия, площадью 16 400 кв. м, стоят €1,350 млн.

Испания

В Испании не существует ограничений на приобретение земельных участков иностранцами. Они могут зарегистрировать земли как на физическое, так и юридическое лицо. Но, как и в любой стране, здесь существует свой ряд тонкостей. Прежде всего это назначение и соответствующие типы участков: городские земли, лежащие в черте города, снабженные коммуникациями и застраиваемые только с разрешения местной администрации, урбанизируемые земли, которые лежат в пригородах и застройка которых осуществляется по принципу городских, а также сельскохозяйственные земли (рустика).

Как и в других государствах, сельскохозяйственные земли предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства - и строительство объектов на них запрещено. Также не разрешается застраивать участки, расположенные менее чем в 100 метрах от береговой линии и те, что представляют археологическую ценность. Согласно закону Ley de Costas, принятому в 1988 году, прибрежные территории Испании принадлежат государству.

Перед осуществлением сделки инвестор должен выяснить категорию участка, разрешенный коэффициент застройки, этажность (как правило, не выше трех этажей) и т.д. Строительство возможно только при наличии специального разрешения местных властей. Как и везде, стоимость зависит от местоположения и качественных характеристик участка и колеблется от €50 до €1800 за квадратный метр.

Так, участок в популярной урбанизации Altea Hills на Коста-Бланке, площадью 1590 кв. м обойдется покупателю в €137 000. Участок для строительства виллы 425 кв. м, лежащая на холме и открывающая вид на море в Ллорет-де-Маре, площадью 1150 кв. м, продается за €230 000. Роскошные земли на Коста-де-Валенсии с виноградниками, действующей винодельней, пастбищами, работающим рестораном, площадью 850 Га станет интересной инвестицией и потребует вложений в размере €25 млн.

Тонкости покупки земли за границей

Главный вопрос , который должен задать себе покупатель, планирующий приобрести землю за границей, - с какой целью он планирует осуществить эту сделку. Как правило, отмечают эксперты, такой шаг оправдан в случае организации бизнеса и строительства коммерческих площадей, что же касается частных жилых строений - то в большинстве случаев выгоднее приобрести уже готовый дом. Безусловно, если бюджет инвестора не имеет ограничений, то строительство дачного комплекса, виллы или поместья, спроектированного исключительно «под себя» по эксклюзивному дизайн-проекту - это настоящая мечта, которую нужно непременно воплотить в жизнь.

Выбирая страну для приобретения земель, нужно быть хорошо знакомым с ее законодательством, поскольку не все государства позволяют иностранцам право претендовать на владение их территорией. Это, в том числе, обусловлено и политическим фактором: таким образом страны сохраняют свой «суверенитет». Ограничивая площади владений определенными районами, вводя квоты или вовсе запрещая покупку физическим лицам, они лимитируют присутствие иностранцев на рынке. С такими ограничениями инвесторам придется столкнуться в Швейцарии, ОАЭ, Австрии и даже Болгарии. В Таиланде, к примеру, физические лица землю могут только взять в долгосрочную аренду, при этом покупка здания, стоящего на ней, - абсолютно легальна.

Назначение земель , которые планирует приобрести иностранец, также влияет на то, насколько сложно (или просто) будет провести сделку. Как правило, покупка сельскохозяйственного участка связана с более объемным пакетом документов, которые придется собрать покупателю. И, напротив, покупка участка под коммерческое строительство - самый распространенный вариант - наиболее прозрачна и проста. Тем не менее, каждый участок необходимо проверить на законность дальнейшей застройки и согласовать ее с местной администрацией. Помимо назначения земель, необходимо учитывать и коэффициент застройки, который определяет как площадь объекта, так и процентное соотношение свободной и застроенной земли на участке.

Одним из самых перспективных направлений для покупки земель под застройку эксперты называют Германию. Большой популярностью пользуется и рынок земли Черногории, на котором, однако, нужно очень тщательно проверять кадастровые документы и право собственности. Чехия, а также соседняя с Россией Финляндия, открывают широкие возможности для инвесторов, имеющих четкий план по «строительству» бизнеса или возведению дома по индивидуальному проекту.

Даже уже определившись со страной , выбор конкретной местности, в которой расположен участок, является огромной работой, от которой во многом зависит успех предприятия. Нужно обязательно учитывать общую инфрастуру данного района и ее «соответствие» поставленным целям, а также такие природные и топографические факторы, как перепады высот, наличие грунтовых вод, химический состав почвы и ее каменистость (важно при ведении сельскохозяйственной деятельности), затопляемость или заболоченность местности (актуальный аспект в чешской действительности), повышение уровня влажности во время дождей и схода снегов, передвижение воздушных масс с производств или влияние сельскохозяйственных и промышленных работ на качество воздуха. Самостоятельно выбрать участок, который полностью бы соответствовал всем требованиям, очень непросто. Нужно обязательно привлекать профессионального риэлтора.

Что касается стоимости покупки земли, то, как правило, она будет дешевле, в среднем на 30%, уже готового объекта с прилегающей территорией. Хотя эксперты рынка недвижимости Черногории отмечают, что это правило не всегда работает для их страны - и зачастую бывает выгоднее именно построить новый дом, не купить уже готовый. На ценообразование участков земли влияют такие факторы как престижность местности, наличие коммуникаций, расположение по отношению к крупным населенным пунктам или столицам областей, побережью или курортным (торговым, промышленным) зонам, плотность застройки, топографические характеристики участка.

Покупкой земель под застройку специалисты рынка рекомендуют заниматься тем, кто уже имел опыт осуществления строительных проектов. Также нужно быть готовыми к высоким европейским ценам на строительные материалы и услуги подрядчиков. Без участия управляющей компании, а также проверенного риэлторского агентства, которое поможет найти не обремененный обязательствами участок, расположенный в «правильном месте», в этом деле просто не обойтись.

П одход к тому, кто будет осуществлять застройку и контроль , особенно если речь идет о жилом помещении, - сугубо индивидуальный, отмечают эксперты. К примеру, в Финляндии, в большинстве случаев счастливые обладатели участков на озерных и морском побережьях обращаются к финским компаниям - производителям домов, совместно с ними разрабатывают концепцию жилища, частично видоизменяя типовые планировочные решения, и заключают договоры на строительство «под ключ». Другие собственники обращаются в архитектурно-дизайнерские бюро, разрабатывающие проект дома, а затем определяется с подрядчиком на выполнение строительных работ. Есть и такие покупатели, которые разрабатывают проект самостоятельно, а затем ищут строителей, способных воплотить все в конкретно взятом ландшафте. Также существуют разные возможности осуществления технадзора строительства. Однако следует отметить, что компаниям, работающим на местном рынке, гораздо проще создать проект построек, исходя из строительных требований муниципалитета, с которыми они хорошо знакомы. И это правило действует абсолютно для любой страны.

Несколько советов инвесторам, подумывающим о покупке земли за границей

Обязательно прибегайте к услугам надежной риэлторской компании, детально знающей тонкости законодательства и рынка в поиске участка и осуществлении сделки.
Не подверга йтесь влиянию неправдоподобно выгодных предложений, ведь слишком низкая стоимость может говорить о фактической непригодности или наличии обременений земель.
Узнайте о планах местных властей (строительство дорог, автострад и т.д.), которые могут в будущем повлиять на запланированный к строительству проект. В этом вам поможет проверенный риэлтор.
Определит е возможные риски от природных и метеорологических условий. Старайтесь не приобретать землю на «территории риска».
Не осуществляйте застройку без наличия полного пакета всех разрешительных документов муниципалитета.

Не так давно мы начали разговор о том, что далеко не все страны в восторге от обилия иностранных инвесторов на их рынках недвижимости. В частности, Великобритания считает проблему серьезной и даже вводит в будущем году новый налог, призванный отчасти ограничить таких покупателей. А вообще, страны, устанавливающие перед иностранцами те или иные «рогатки», весьма многочисленны.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

В этих ограничениях с помощью экспертов разбирался обозреватель « ». Как замечает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», различные фискальные или юридические ограничения для нерезидентов на покупку и эксплуатацию недвижимости в личных и реже в коммерческих целях - достаточно частое явление, так или иначе, такие нормы присутствуют в законодательстве большинства стран мира. Подобные требования, ограничивающие деятельность частных иностранных инвесторов, ориентированы в первую очередь на сдерживание спекулятивной активности и предотвращение перегрева цен на внутреннем рынке, а также на обеспечение государственной безопасности.

Швейцария: кантоны и квоты
Эта страна единодушно называется многими экспертами как одна из самых жестких в данном вопросе. Возможно, она даже «чемпион мира» по ограничению иностранцев. Местные власти считают, что Швейцария слишком привлекательна для зарубежных покупателей - настолько, что, если снять ограничения, цены взлетят до недоступного для собственного населения уровня.

Согласно правилам, в стране устанавливается количество объектов жилой недвижимости, которые могут быть проданы иностранцам. «Ежегодно таких разрешений выписывается примерно 1500, большинство из которых уходит на нуждающиеся в иностранных инвестициях районы - Ват, Валлиз, Тесси и Граубюнден, - говорит Полина Филатова, управляющий директор агентства недвижимости LondonfoRus . - Кроме этого, существуют ограничения по площади недвижимости: иностранец может купить только один объект площадью не более 200 кв. м. Купленное имущество нерезидент не имеет права продавать в течение пяти, а иногда и 10 лет».

Еще сложнее, продолжает Полина Филатова, приобрести земельный участок: они продаются только тем нерезидентам, которые прожили в Швейцарии пять и более лет и документально подтвердили необходимость в покупке именно этого участка земли.

В качестве светлых сторон можно упомянуть, что тех иностранцев, которые все-таки сумели получить разрешения, ждут приятные сюрпризы: например, в уже упоминавших кантонах Ват и Валлиз налог на наследство составляет 0%, и есть возможность получения ипотеки под 2,5% годовых и даже меньше. На еще один нюанс обращает внимание Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London) : если недвижимость уже принадлежит иностранцу и он хочет продать ее другому иностранцу, то она не входит в число квот.

Австрия: усложним сделку
Несколько иной путь избрали власти соседней со Швейцарией Австрии. «Здесь вместо прямых запретов используется усложнение сделки, заключающееся в необходимости получения разрешения у местных властей», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . «Прямых запретов нет, однако для приобретения недвижимости для постоянного проживания необходимо разрешение на проживание в выбранной местности и оплата подоходных налогов в Австрии, - подтвердили эксперты компании Knight Frank . - Имеют место и региональные особенности: так, в Тироле и Форальберге на физическое лицо не может быть приобретена недвижимость гражданами стран, не входящих в ЕС».

Мальта: не трожь дешевое!
В этой стране, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), власти защищают от иностранцев самый дешевый сегмент рынка, оставляя эти предложения только для местных жителей. На самой Мальте иностранцы не могут купить недвижимость дешевле 275 тыс. евро, а на острове Гозо - 220 тыс. евро.

Великобритания: планируются новые ограничения
О новом налоге для иностранных покупателей мы уже рассказывали (« »). Однако данной мерой дело не ограничивается - планируются и новые. «Предполагается запретить покупку новостроек гражданам стран, не входящим в ЕС, - рассказывает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru . - Исключение будет сделано для инвестиций, которые расширяют жилой фонд - например, в новое строительство. Также планируется удвоить муниципальный налог для пустующих домов: сейчас муниципалитеты вправе увеличить налог на 50%, если дом пустует два года или более, а предполагается поднимать эту ставку на 100%».

Хорватия: запрещено, но…
По состоянию на сегодня в Хорватии запрещено приобретать недвижимость иностранцам не из стран ЕС. Однако, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), в прошлом году власти официально объявили о намерении ликвидировать этот запрет или хотя бы смягчить его.

Китай: ограничим всех, и своих тоже
Перенесемся из Европы в другую часть света. Весьма жесткие запреты действуют в Китае. «Иностранцы в этой стране могут купить недвижимость для собственного проживания, только если работали или учились в стране как минимум год», - говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). Эксперт добавляет, что многочисленные ограничения действуют и для местных жителей - в частности, им нельзя иметь больше двух жилых объектов, а в Шанхае холостякам вовсе запрещено покупать дома и квартиры.

Возвращаясь к собственно иностранцам, приведем еще и наблюдение Станислава Зингеля: последовательно сокращается количество регионов страны, где разрешено приобретение недвижимости иностранцами. Сейчас это возможно лишь в немногочисленных курортных зонах.

Вьетнам: не отдадим земли ни пяди!
Соседний Вьетнам также строит «социализм новой формации». «Но если в Китае хотя бы частично сняли ограничение на владение землей, то, согласно действующим законам Вьетнама, земля может находиться только в коллективной собственности, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru . - Владеть ею в частном порядке на могут ни вьетнамцы, ни тем более иностранцы».

Таиланд: и на супругу будет нельзя
Власти этой страны разрешают иностранцам владеть только квартирами, да и то с оговорками: в каждом здании не менее 49% помещений должны принадлежать местным жителям. Что касается земли, то ее гражданам других стран приобретать запрещено. «Уже разработан законопроект, закрывающий последние лазейки для владения землей иностранцами, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Речь идет о покупке земли на специально зарегистрированную совместно с тайским гражданином фирму или супругу/супруга из Таиланда. Примечательно, что для недопущения судебных разбирательств, чреватых штрафами в размере до $49 тыс. долларов или лишением свободы на срок до 20 лет, тайские власти готовы предоставить годичную отсрочку в течение которой иностранцы должны будут передать земельные участки легитимным компаниям».

Сингапур: один поселок
В этом городе-государстве единственное место, где иностранцы могут покупать недвижимость без специального разрешения - поселок Sentosa Cove , говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). От себя автор может добавить, что Сингапур вообще невелик: его площадь составляет 715 кв. км. Для сравнения: территория Москвы в старых границах - около 1000 кв. км, а после расширения летом позапрошлого года - 2,5 тыс. кв. км. Так что один поселок - это по тамошним меркам не так мало.

Европа: запреты не пройдут!
Снова вернемся в Европу - она все-таки поближе и представляет для россиян больший интерес. В целом ряде стран складывается похожая ситуация: законодательство в целом дружелюбно к иностранным покупателям, и этот шаг раздражает некоторых политиков. И политики эти периодически выдумывают различные законопроекты, призванные ограничить «понаехавших».

Так, в Финляндии недавно дама-депутат с труднопроизносимым именем Суна Кюмяляйнен разработала законопроект, запрещающий иностранцам из стран, не входящих в ЕС, приобретать недвижимость. Правда, как говорят знающие люди, «страны не ЕС» - это в данном случае деликатный эвфемизм, а по сути инициатива направлена против покупателей из России.

В Латвии похожий законопроект в прошлом году был даже принят Сеймом - но потом его отказался подписывать президент. Пикантность ситуации именно в этой стране состоит в том, что несколькими годами ранее Латвия приняла законы, привлекающие российских инвесторов - им, в частности, по упрощенной форме давали ВНЖ. Мера принесла бюджету страны не менее 800 млн евро (внушительная сумма для станы с населением всего 2 млн) и, по мнению многих экспертов, просто спасла местный рынок недвижимости от краха.

В Болгарии , говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), коммунистическая партия разработала законопроект, ограничивающий продажу земли иностранцам. Предполагается, что землю смогут приобрести лишь те компании, которые были зарегистрированы в стране за три года до покупки недвижимости, причем их владельцы также должны прожить на территории страны три года. Помимо этого, фирмы должны будут предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения средств, используемых для покупки земли.

Впрочем, шансов на превращение этих грозных законопроектов в законы немного. Скорее всего, цель их разработчиков - показать своему электорату, что о нем заботятся.

Турция: отказ от «взаимности»
Страна долгое время руководствовалась т.н. «принципом взаимности»: иностранцы имеют в Турции такие же права, как и граждане Турции в этих странах. Но в мае 2012 года, говорит Влада Ахметова, представитель компании Villa elit , от него отказались. Кроме того, был увеличен размер максимально разрешенного для покупки иностранцем земельного участка - с 30 до 60 га. «Как риелтор, работающий с иностранцами в Турции, я могу сказать, что в стране наблюдается устойчивая тенденция по упрощению процедуры покупки, - отмечает Влада Ахметова. - Каждые полгода принимаются новые положения по упрощению».

Резюме от портала
Стран много, все они разные - но все-таки некоторые общие итоги подвести можно. Прежде всего, очень многие государства жестко запрещают приобретение иностранцами земли, но вполне спокойно относятся к покупке квартир.

Второе - в некоторых случаях законы действительно имеют целью ограничить иностранцев. А в некоторых - это откровенные «фейки». Иногда дело ограничивается законопроектами, которые долго обсуждаются, не имея ни малейших шансов на принятие. В общем, власти данных стран, похоже, преследуют две противоречивые цели: привлечь денежки зарубежных инвесторов, но при этом показать собственному населению, что «скупить родину» они не позволят.

И третье. Практически везде существуют «обходные пути». Самое распространенное - организовать в стране фирму и приобрести недвижимость на нее. Есть и более экзотические варианты - скажем, зарегистрировать фиктивный брак. Обсуждать морально-этическую сторону мы не станем, напомним лишь, что на этом пути можно и заиграться. Реальная история: россиянин хотел купить квартиру в Таиланде и - чтобы преодолеть квоту - вступил в фиктивный брак (невеста, похоже, предлагалась агентством недвижимости в качестве бесплатного «бонуса»). Идиллия продлилась ровно неделю, а потом жена объявила, что подает на развод. Квартира по законам страны оставалась за ней, в суде у мужа не было никаких шансов.

Приобретение за рубежом участка под застройку — занятие весьма хлопотное в отличие от покупки готового объекта. Во многих странах налагают законодательные ограничения на подобные сделки. Однако с земельным вопросом приходится сталкиваться даже тем, кто не планирует ничего строить, — ведь в некоторых государствах невозможно приобрести отдельно стоящий дом, не купив участок, на котором он расположен.

Пусть «понаедут» — лишь бы с деньгами
Ограничения для иностранцев на покупку земли многие страны рассматривают как один из механизмов обеспечения суверенитета. Некоторые идут еще дальше и полностью запрещают подобные сделки. Иногда для них отводят особые зоны. Например, в ОАЭ за пределами таких зон (прежде всего в столице эмирата Дубай) граждане другого государства купить недвижимость не могут. В Швейцарии квоты на продажу выдают лишь в единичных кантонах. Похожие ограничения существуют и в Австрии. Это совершенно логичный подход, но проблема в том, что в условиях глобализации государства также заинтересованы и в притоке инвестиций в свою экономику, а основной гарантией инвестиций является наличие собственности в этой стране. С середины 1990-х гг. все больше стран открывают свои рынки для иностранцев, но на продажу земли все равно существуют ограничения.

Тема покупки земли актуальна не столько для частных лиц, сколько для бизнеса. Частному лицу, как правило, дешевле и проще приобрести готовый дом с земельным участком, чем строить самому. Для корпоративных инвестиций сейчас наиболее привлекателен рынок земли Германии, в частности Берлина. Там имеются площадки для строительства многоквартирных домов. Наиболее часто встречаются запросы именно на такой тип земель. Кроме этого интересен рынок Черногории, но там есть проблемы с проверкой права собственности, поэтому необходимы услуги хорошего юриста. Также у клиентов, интересующихся участками, популярна Чехия. Отдельно отмечу спрос на землю для строительства реабилитационных центров, бальнеологических курортов, где особенности местности (например, наличие источников минеральной воды) создают дополнительную ценность для недвижимости. Спрос формируется в основном застройщиками, девелоперами, инвесторами».

Балканский лабиринт
Правила игры на национальных земельных рынках сильно различаются. Для россиян, приобретающих дома или участки под строительство частного жилья, особый интерес представляют Балканские страны, прежде всего Болгария, Черногория и Хорватия, поэтому об этом регионе стоит рассказать подробнее. С точки зрения земельных отношений и правил покупки недвижимости иностранцами стоит сравнить рынки Хорватии и Черногории. Хотя территория Хорватии гораздо больше, а побережье во много раз протяженнее, россияне в последние годы чаще совершали покупки в Черногории. Это связано с тем, что в Хорватии на осуществление сделки с недвижимостью иностранец должен получить разрешение от властей. А этот процесс долог и непредсказуем. Решить вопрос можно, оформив сделку на хорватскую фирму. Но проблема заключается в том, что регион Балкан привлекает прежде всего покупателей, не располагающих большим бюджетом, а создание и содержание фирмы стоит денег. Уставной капитал — минимум 2800 евро (20 тыс. кун), бухгалтерское обслуживание — от 300 евро в месяц и т. д. Конечно, для крупного девелопера это пустяки, но при покупке частным лицом дешевого объекта такие расходы могут показаться весьма обременительными.

Однако, в июле этого года вступила в силу поправка к закону, согласно которой юридические лица больше не смогут использовать недвижимость без взимания платы. Это значит, что сдавать нулевую отчетность теперь будет невозможно. Выходом может стать аренда. С доходов от сдачи жилья внаем придется платить налоги, но в Хорватии существует возможность возврата НДС в сумме расходов на содержание объекта.

В Черногории иностранцы вправе приобретать жилье на физическое лицо, но при покупке дома им все равно приходится создавать «совместное предприятие» (СП), поскольку дом продается вместе с участком. Земля в данном случае будет оформлена в собственность черногорской стороны этого СП, а зарубежная сторона арендует участок под конкретный проект. Участок по закону не может отчуждаться в пользу иностранных физических и юридических лиц. Фирма, приобретающая его, должна заранее представить план освоения в Министерство юстиции. Власти Черногории приветствуют развитие туристической инфраструктуры, а вот на строительство большого частного дома разрешение получить, скорее всего, не удастся. По данным черногорского агентства недвижимости «Луча», земли на рынке этой страны очень мало и она на 99% принадлежит частным лицам. Почти все участки маленькие, поэтому купить площадку под крупный частный проект весьма проблематично.

Десять соток для шейха
В большинстве государств иностранцы имеют право оформлять жилье на свое имя, а компанию приходится создавать только при покупке земли. А в некоторых государствах вообще нет ограничений на приобретение участков иностранцами, за исключением сельскохозяйственных земель и особо охраняемых территорий. Однако практически везде есть определенные правила землепользования и застройки. Например, в Австралии необходимо предоставить проект дома и в течение года приступить к его возведению. А в Швейцарии для иностранцев существуют ограничения как по размеру дома, так и по площади участка: допустимый максимум — не более 200 кв. м на участке в 10 соток. Исключения не делаются даже для шейхов и членов королевских семей. Также покупателю земли надо иметь в виду, что в Западной Европе сильно местное самоуправление: купив участок, можно столкнуться с весьма конкретными требованиями муниципалитетов или коммун, которые диктуют не только красные линии и размер дома, но иногда даже такие детали, как конструкция кровли, материалы и цветовое решение фасада.

В Болгарии для приобретения надела иностранцу тоже необходимо создавать компанию, поскольку существует конституционный запрет на продажу земли гражданам других государств. При этом для реализации строительного проекта участок можно оформить по-разному: в собственность, в долгосрочную аренду или как «право на строительство», которое, по сути, является сервитутом, дающим право пользования землей только при сохранении на ней объекта недвижимости. Как уже было замечено, в последние 20 лет многие страны разрешили продажу участков иностранцам. Например, с 1996 г. в Египте нерезиденты могут приобретать землю не сельскохозяйственного назначения. Некоторые страны, например Турция, ограничивают размер участка, который вправе купить иностранец. Правда, россияне вообще не могут покупать в Турции незастроенные участки: с 2006 г. возможно приобретение недвижимости иностранцами, но это касается только жилья или «рабочего места».

Юридическая чистота актуальна и для земли
Помимо национальных особенностей оформления прав на землю покупателя должна волновать и экономическая безопасность сделки. Хорошо известен хрестоматийный случай, когда в XVIII в. на острове Ланзаротте произошло извержение вулкана и жители покинули эту территорию. Позже бесхозная земля была продана иностранцам, а через много лет появились наследники прежних собственников, которые заявили о своих правах. Как ни странно, такие ситуации нередки и сегодня, хотя связаны они чаще не с природными катаклизмами, а с военными конфликтами, например с войной в бывшей Югославии.

В Черногории войны не было, но и там можно столкнуться с проблемами. Имел место случай, когда иностранец купил в Черногории землю и построил на ней отель. А потом оказалось, что 30% участка принадлежит наследнику бывшего собственника, живущему в Австралии. Риэлторы также рассказали о россиянине, который приобрел дешевый дом в Болгарии, но порадоваться не успел: вскоре выяснилось, что там вообще нельзя было строить, поскольку это земля сельскохозяйственного назначения.

Подобные проблемы чаще возникают в странах, не имеющих полноценного земельного кадастра, что характерно для бывшего соцлагеря. Но покупателю надо помнить, что в любой стране право на землю необходимо проверять не только при покупке незастроенного участка.

Имеет смысл покупать участок, чтобы построить на нем дом своей мечты. Например, если речь идет о шикарном месте, где дома стоят баснословно дорого и все равно все не то. Распространена такая ситуация в Черногории и Греции. А вот приобретение земли с точки зрения экономии — вопрос спорный, поскольку строительство — занятие хлопотное и дорогостоящее. Получение разрешения на строительство, взаимоотношения с подрядчиками и тому подобное сведут экономию к минимуму, зато прибавят головной боли.
Вообще покупка земли — дело хлопотное. Понятия «статус под ИЖС» за рубежом не существует. Разрешение на строительство оформляется под конкретный проект, и оно имеет срок действия. Но на рынке существует такой вид деятельности, как покупка неурегулированных участков, получение документации и продажа. В большинстве стран сложно купить участок с разрешением на строительство без строительного подряда».
Петр Чернов По материалам журнала «Недвижимость & Цены»

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости